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マンションの評価

マンションの一室（3階の一部屋）を所有しておりその敷地について評価したところ次の
通りの評価額となりました。
　
自用地1�u当たりの価額×敷地面積×共有部分＝路線価に基づく評価額

　1,160,000円×1747.70�u×62/10,000＝12,569,458円

　
ところで、このマンションの他の部屋の最近の売出広告等でみると、価額は1,200万円程度と判断されますが、マンションの敷地のみの評価額だけで、時価を越えているように思われますが何か方法はあるでしょうか。
　
財産評価基本通達では路線面地域に存する土地について、路線価によって評価額を計算するしかないですが、上記の場合には売出広告等からみて路線面に基づく評価額が適正な時価を反映しているとは認められません。したがって、相続税法第22条に基づき何らかの方法でいわゆる時価を個別に算出して申告を行う方法が考えられます。
　
時価の算出方法としては具体的には

�@実際の売買事例等を収集し、これによりマンション価額を算定する方法
�A鑑定評価を依頼する方法

マンションの評価について、マンション敷地を路線面により計算し、マンションの建物を固定資産税評価額で計算し両者を合計してマンション価格を算出すれば作業は終わり、それ以上のことを考慮する必要はないと考えられますが、結論としては、売出広告等でマンションの時価相場をある程度把握しておく必要があります。